自然資(zī)源部 中(zhōng)國銀行保險監督管理委員(yuán)會

關于協同做好不動産“帶押過戶”便民利企服務的通知(zhī)

自然資(zī)發〔2023〕29号

各省、自治區、直轄市及計劃單列市自然資(zī)源主管部門，新疆生(shēng)産建設兵團自然資(zī)源局，各銀保監局，各政策性銀行、大(dà)型銀行、股份制銀行：

  爲貫徹中(zhōng)央經濟工(gōng)作會議精神，落實黨中(zhōng)央、國務院紮實穩住經濟一(yī)攬子政策措施的有關要求，在地方實踐的基礎上，自然資(zī)源部和中(zhōng)國銀行保險監督管理委員(yuán)會決定深化不動産登記和金融便民利企合作，協同做好不動産“帶押過戶”，進一(yī)步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經濟社會發展。現通知(zhī)如下(xià)：

  一(yī)、以點帶面，積極做好“帶押過戶”

  “帶押過戶”是指依據《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押财産。當事人另有約定的，按照其約定”的規定，在申請辦理已抵押不動産轉移登記時，無需提前歸還舊(jiù)貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放(fàng)新貸款等手續，實現不動産登記和抵押貸款的有效銜接。

  “帶押過戶”主要适用于在銀行業金融機構存在未結清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。根據《自然資(zī)源部關于做好不動産抵押權登記工(gōng)作的通知(zhī)》（自然資(zī)發〔2021〕54号），不動産登記簿已記載禁止或限制轉讓抵押不動産的約定，或者《民法典》實施前已經辦理抵押登記的，應當由當事人協商(shāng)一(yī)緻再行辦理。各地要在已有工(gōng)作的基礎上，根據當地“帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一(yī)銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；要推動住宅類不動産率先實現，并逐步向工(gōng)業、商(shāng)業等類型不動産拓展。實現地域範圍、金融機構和不動産類型全覆蓋，常态化開(kāi)展“帶押過戶”服務。

  二、因地制宜，确定“帶押過戶”模式

  地方在實踐探索中(zhōng)，主要形成了三種“帶押過戶”模式。模式一(yī)：新舊(jiù)抵押權組合模式。通過借新貸、還舊(jiù)貸無縫銜接，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一(yī)緻，約定發放(fàng)新貸款、償還舊(jiù)貸款的時點和方式等内容，不動産登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記與舊(jiù)抵押權注銷登記。

  模式二：新舊(jiù)抵押權分(fēn)段模式。通過借新貸、過戶後還舊(jiù)貸，實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一(yī)緻，約定發放(fàng)新貸款、償還舊(jiù)貸款的時點和方式等内容，不動産登記機構合并辦理轉移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結清後及時辦理舊(jiù)抵押權注銷登記。

  模式三：抵押權變更模式。通過抵押權變更實現“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一(yī)緻，約定抵押權變更等内容，不動産登記機構合并辦理轉移登記、抵押權轉移登記以及變更登記。

  各地要結合本地實際，确定适宜的辦理模式，并結合實踐不斷豐富發展。在上述模式中(zhōng)，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一(yī)房二賣”，防範抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

  三、深化協同，提升便利化服務水平

  各級不動産登記機構、銀行保險監督管理機構及銀行業金融機構要加強業務協同，推進登記金融系統融合，優化工(gōng)作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現登記、貸款、放(fàng)款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業金融機構貸款協同機制，進一(yī)步探索不動産登記機構和銀行保險監督管理機構“總對總”業務和系統對接方式。

  不動産登記機構要繼續向銀行業金融機構延伸登記服務端口，實現預告登記、轉移登記、抵押登記等業務合并辦理，支持轉移預告登記與抵押預告登記以及“雙預告”登記轉本登記一(yī)并申請、一(yī)并辦理。要通過系統直聯或“互聯網+不動産登記”等方式，全面應用電(diàn)子不動産登記證明，支持“帶押過戶”網上辦、高效辦。鼓勵推進智能化輔助審核，實現系統自動提示辦事進度、自動反饋業務信息，積極探索預告登記轉本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

  銀行業金融機構要圍繞“帶押過戶”貸款業務新特點，建立健全對應的服務制度，加快貸款業務流程改造，制定操作規程或業務指南(nán)，完善風險管控機制，及時升級改造信貸審批放(fàng)款、還款結算等系統，實現自動放(fàng)款、還款、資(zī)金支付、尾款結算等，确保資(zī)金安全高效。要減輕買賣雙方負擔、尊重各方意願，選擇便捷的資(zī)金流轉模式，明确資(zī)金劃轉依據、時間節點、具體(tǐ)方式等，實現全流程閉環管理，确保資(zī)金安全。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結算。引入預告登記等制度的，要根據實時推送的預告登記等結果信息及時審批、發放(fàng)貸款，确保資(zī)金按時到賬。

  四、加強組織，防範各類業務風險

  各級自然資(zī)源主管部門、銀行保險監督管理機構要高度重視，提高政治站位，将做好不動産“帶押過戶”作爲當前加快推動經濟運行穩步回升的重要舉措之一(yī)，加強組織領導，深化部門協同，壓實工(gōng)作責任，積極主動落實。要建立暢通的溝通協調機制，加強業務指導和監管，梳理各環節風險點，制定應急預案，通過發布三方（四方）協議樣本、風險提示、業務預警等方式切實防範風險。要細化業務流程，加強業務培訓，做好宣傳引導，鼓勵企業群衆積極選擇“帶押過戶”服務。工(gōng)作中(zhōng)遇到的重大(dà)問題，請及時報自然資(zī)源部、中(zhōng)國銀行保險監督管理委員(yuán)會。

       自然資(zī)源部

中(zhōng)國銀行保險監督管理委員(yuán)會

2023年3月3日